Hypotheken: So bleibt das Haus im Alter tragbar
Viele Eigenheimbesitzer fürchten, dass die Bank nach der Pensionierung
plötzlich die Hypothek kündigt und sie ihr Heim verkaufen müssen. Doch man kann
vorsorgen.
Ein Hypothekarzins von fünf Prozent – damit rechnen Banken in ihren
Tragbarkeitsrechnungen, als wäre an der Zinsfront in den letzten Jahren nichts
geschehen. Dazu zählen sie die Nebenkosten, die ein Prozent des
Liegenschaftswerts ausmachen, und allfällige Amortisationen. Dies alles darf
sich höchstens zu einem Drittel des Einkommens aufsummieren.
Gegen diese Rechnung formiert sich Widerstand: So hohe Hypothekarzinsen
seien im heutigen Umfeld völlig unrealistisch. Der Streit ist brisant. Denn
aufgrund ihrer Tragbarkeitsberechnung können Banken Hausbesitzer dazu
drängen, ihre Liegenschaft zu verkaufen. Auch wenn der Besitzer auf Jahre
hinaus keine Probleme hat, die Hypozinsen zu zahlen.
Ein Beispiel: Angenommen, die Hypothekarschuld beträgt eine halbe
Million Franken. Dann zahlt der Eigenheimbesitzer momentan gut 1200 Franken
weniger Hypothekarzinsen im Monat, als ihm die Bank aufgrund der
Tragbarkeitsrechnung vorrechnet. «Es ist höchste Zeit, dass man diesen Punkt
neu regelt», sagt René Kästli, ehemaliges Mitglied der Schweizer Bankenaufsicht.
«In der Tragbarkeitsrechnung müsste nicht ein hypothetischer Zins von fünf
Prozent, sondern die tatsächliche Belastung während der Laufzeit einer
Festhypothek berücksichtigt werden.»
Der Fünf-Prozent-Zinssatz sei 1994 in einem völlig anderen Zinsumfeld
festgelegt worden. Ausserdem hätten die meisten Hausbesitzer damals noch
variable Hypotheken gehabt. Dadurch waren Zinsschwankungen für sie ein viel
grösseres Risiko als heute, wo 80 Prozent langfristige Festhypotheken
abschliessen. Laut Kästli wäre es sinnvoll, wenn die Banken in Zukunft zwei
Jahre vor Ablauf der Festhypothek die Belastbarkeit nach der Fälligkeit jeweils
neu ermittelten.
Die Banken sind damit nicht einverstanden. Sie wollen bei der
bisherigen Regelung bleiben. «Der kalkulatorische Hypothekarzinssatz hat sich
langfristig bewährt und ist deshalb auch im heutigen Zinsumfeld zu Recht
konservativ», sagt Markus Staub, Direktionsmitglied bei der Schweizerischen
Bankiervereinigung. «Es wäre sehr unvorsichtig, wenn man eine ständige
Volatilität in dieses System hineinbrächte.»
Bis auf weiteres wird sich für die Eigenheimbesitzer also nichts
ändern. Trotz Kritik werden die Banken auch in Zukunft mit einer
Hypothekarbelastung von fünf Prozent rechnen. Adrian Wenger vom VZ
Vermögenszentrum rät: «Nehmen Sie das Heft selbst in die Hand. Klären Sie
frühzeitig ab, wie sich Ihre Vermögens- und Einkommenssituation nach der
Pensionierung entwickeln wird.»
Dazu erfasst man sein aktuelles Budget und vergleicht es mit einem
typischen Altersbudget. Dann merkt man schnell, dass die Ausgaben zwar in etwa
gleichbleiben, die Einnahmen jedoch sinken werden. «Die so entstehende Lücke
muss man rechtzeitig schliessen», sagt Adrian Wenger.
Das funktioniert nur übers Sparen. Man legt Budgetüberschüsse
konsequent auf die Seite und schaut, dass man seine Ausgaben verringern kann.
Unterstützung kann man sich bei den kantonalen Budgetberatungsstellen holen.
Deren Mitarbeiter wissen, was gern vergessen geht; zum Beispiel, dass im Alter
die Krankheitskosten steigen.
Was die Bank interessiert
Mit dem fertigen Budget geht man daraufhin zum Bankberater. Diesen
interessieren zwei Fragen: Verschlingen Hypozinsen, Nebenkosten und
Amortisationen maximal einen Drittel des Einkommens nach der Pensionierung?
Und: Wie viel Geld hat man fürs Alter gespart? Wenn die Belastung zu hoch ist,
wird er prüfen, ob man die Hypothek reduzieren oder die Liegenschaft verkaufen
muss.
Ein unfreiwilliger Verkauf lässt sich mit einer sogenannten Immorente
womöglich verhindern. Dabei wird die Hypothek aufgestockt, und ein Teil
dieser aufgestockten Hypothek wird für künftige Zinszahlungen verwendet.
Zurzeit bietet zum Beispiel der Hauseigentümerverband eine solche Immorente
an. Man kann auch seine Bank darauf ansprechen.
Was aber ist eine vernünftige Verschuldung, wenn man in Rente geht? Die
Hypothek ganz abzahlen lohnt sich nur in Ausnahmefällen. Der Grund: Man bindet
zu viel Kapital in der Liegenschaft und hat nicht mehr genügend flüssige Mittel
zur Verfügung.
Wenn einer der Ehegatten ins Alters- oder Pflegeheim muss, wird es sehr
schwierig. Denn kaum eine Bank wird dann bereit sein, die Hypothek
aufzustocken. Zu wenig abzahlen ist aber auch keine Lösung. Dann ist die
finanzielle Belastung der Liegenschaft schnell einmal so hoch, dass die
Tragbarkeit nicht mehr gegeben ist.
Und wie findet man den goldenen Mittelweg? «Als Faustregel gilt, dass
man genug flüssige Mittel auf der Seite haben sollte, damit man rund zwei
Jahre lang seine üblichen Ausgaben bestreiten kann», sagt Adrian Wenger. «Wenn
die Reserve nicht mehr für ein ganzes Jahr reicht, sollte man einen Verkauf
prüfen.» Ein Verkauf kann die Situation so weit entschärfen, dass man sich
hinterher nicht mehr ständig Geldsorgen machen muss.
Worauf zu achten ist
Wenn man früh genug vorsorgt, muss man im Alter sein Haus nicht
unfreiwillig verkaufen. Diese drei Ratschläge sollte man beachten:
Legen Sie das Geld auf die
Seite, dass Sie dank der zurzeit tiefen Hypothekarzinsen aktuell sparen. Sobald
Sie über genügend Liquidität verfügen, können Sie damit Ihre Hypothekarlast
reduzieren.
Wenn Sie Ihre Liegenschaft
mit Geldern aus der Vorsorge finanziert haben: Schliessen Sie die entstandene
Vorsorgelücke spätestens bis zum Zeitpunkt der Pensionierung.
Beziehen Sie Gelder aus der
Pensionskasse nur, wenn dadurch keine Vorsorgelücken im Alter entstehen.
Pensionierung: Das gehört in einen Budgetplan
Man erfasst zunächst alle Einkünfte mit Nettobeträgen: Lohn samt 13.
Monatslohn, Kinderzulagen und Nebeneinkünfte. Dann alle Ausgaben. Rechnen Sie
dabei die jährlichen oder halbjährlichen Ausgaben in monatliche Beträge um.
Gliedern Sie die Ausgaben nach festen Verpflichtungen (etwa Steuern,
Krankenkasse, Versicherungen, Telefon, Elektrizität, öffentlicher Verkehr,
Auto, Abonnements) und variablen Kosten (Haushalt, Freizeit, Kleidung, Arzt,
Geschenke, Ferien, Unvorhergesehenes).
In einem zweiten Schritt passen Sie das Budget an Einnahmen und
Ausgaben nach der Pensionierung an. Um die Einnahmen zu berechnen, fragen Sie
bei der AHV nach, wie hoch die Rente sein wird, und entnehmen Sie dem
Pensionskassenausweis die Rentenhöhe.
Natürlich können sich diese Werte bis zum Zeitpunkt der Pensionierung
wieder ändern. Trotzdem sind sie Richtwerte.
Buchtipp
